Contractul de comodat – Ce este si in ce situatii se incheie pentru o locuinta?

Contractul de comodat, denumit si imprumut de folosinta, este definit de art. 2146 din Codul civil ca fiind un contract cu titlu gratuit prin care o parte care detine un bun mobil sau imobil, numita comodant, il remite unei alte parti, numita comodatar, in scopul folosintei acelui bun si cu obligatia de a-l restitui dupa un anumit timp.

In functie de obiectul contractului, pot exista mai multe tipuri de comodat, cum ar fi: contractul de comodat pentru locuinta, contractul de comodat pentru bunuri mobile, precum si contractul de comodat pentru sediu social.

Prin incheierea unui astfel de contract, comodantul nu transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar dreptul de folosinta, fara nicio obligatie financiara din partea comodatarului.

In acest articol vom discuta despre cadrul legal aplicabil contractului de comodat, situatiile in care este utilizat frecvent, conditiile esentiale de validitate, obligatiile partilor implicate, avantajele si riscurile asociate, precum si aspectele fiscale si juridice relevante, in special in contextul folosirii locuintelor si a stabilirii sediului social.

Ce este un contract de comodat si cand este necesar? Cum se diferentiaza de contractul de inchiriere?

Contractul de comodat, cunoscut si sub denumirea de imprumut de folosinta, este definit in articolul 2146 din Codul Civil ca un contract cu titlu gratuit. Prin acesta, o parte, denumita comodant, acorda unei alte parti, numita comodatar, dreptul de a folosi un bun, mobil sau imobil, pentru o perioada determinata, cu obligatia de a-l restitui in aceeasi stare. Caracteristica fundamentala a contractului de comodat este gratuitatea; lipsa acesteia transforma contractul intr-unul de inchiriere. Astfel, contractul de inchiriere implica o plata periodica, in timp ce contractul de comodat presupune folosirea gratuita a bunului.

Un contract de comodat devine necesar in diverse situatii practice:

• Cand o persoana doreste sa ofere unei rude sau unui prieten apropiat posibilitatea de a locui intr-o proprietate fara a percepe chirie.
• Cand o firma are nevoie de un sediu social, dar nu doreste sa suporte costurile unei chirii, iar proprietarul este de acord sa puna spatiul la dispozitie gratuit.
• Cand se doreste imprumutul temporar al unui bun, cum ar fi un autoturism, fara a implica o tranzactie comerciala.

Dupa cum am mentionat, diferenta esentiala fata de contractul de inchiriere rezida in absenta obligatiei de plata. Comodatul ofera o flexibilitate mai mare in ceea ce priveste durata si conditiile de utilizare, fiind adesea preferat in relatiile personale sau in situatii in care exista un grad ridicat de incredere intre parti. In plus, contractul de comodat poate fi avantajos din punct de vedere fiscal, evitand impozitele asociate veniturilor din chirii.

Tipuri de contracte de comodat in sectorul imobiliar

In sectorul imobiliar, contractul de comodat se adapteaza in functie de natura bunului vizat si de scopul utilizarii sale. Cele mai frecvente forme intalnite in practica sunt urmatoarele:

• Contractul de comodat locuinta – Este utilizat in mod obisnuit intre membri ai aceleiasi familii sau intre persoane apropiate. Permite unei persoane sa locuiasca intr-un imobil fara plata unei chirii, cu obligatia de a asigura intretinerea corespunzatoare si restituirea imobilului in starea in care a fost primit, la incetarea termenului contractual. In anumite contexte, poate reprezenta o alternativa viabila la inchirierea locuintei in mod formal.
• Contractul de comodat sediu social – Ofera unei entitati juridice posibilitatea stabilirii sediului social intr-un imobil detinut de o persoana fizica sau juridica, pus la dispozitie cu titlu gratuit. Varianta este frecvent intalnita in cazul firmelor la inceput de drum, evitand costurile asociate contractelor clasice de inchiriere de spatii de birouri sau chiar cele legate de vanzarea spatiilor de birouri. Pentru valabilitate si opozabilitate, trebuie respectate rigorile legale privind inregistrarea in Registrul Comertului si, dupa caz, obtinerea avizelor de functionare.
• Contractul de comodat pentru spatii comerciale sau industriale – Desi utilizarea sa este mai limitata, poate interveni in cadrul unor colaborari economice sau initiative antreprenoriale aflate in faza incipienta. In astfel de situatii, poate substitui temporar un contract de inchiriere de hale industriale sau, dupa caz, o vanzare de hale industriale, oferind flexibilitate si reducerea sarcinilor financiare directe.

Fiecare forma contractuala presupune anumite exigente juridice. De exemplu, in cazul utilizarii unui imobil drept sediu social, este necesara dovedirea dreptului de folosinta la momentul inregistrarii firmei. In plus, pentru claritatea raportului juridic, este recomandabil ca partile sa includa in contract clauze precise privind obiectul, durata si modalitatea de restituire. La fel, in cazul comodatului de locuinta, identificarea detaliata a bunului este esentiala pentru a evita ambiguitati sau interpretari neconforme vointei partilor.

Cum se incheie un contract de comodat? – Parti implicate si conditii legale

Incheierea unui contract de comodat presupune existenta a doua parti: comodantul si comodatarul.

1. Comodantul: Este persoana care detine dreptul de folosinta asupra bunului si il pune la dispozitia comodatarului in mod gratuit. Conform articolului 2147 din Codul Civil, nu este obligatoriu ca acesta sa fie proprietarul bunului, ci doar sa aiba dreptul de a-l folosi.
2. Comodatarul: Este persoana care primeste dreptul de a folosi bunul respectiv pentru o anumita perioada de timp, fara a plati chirie.

Pentru ca un contract de comodat sa fie valid, trebuie indeplinite anumite conditii legale:

• Capacitatea partilor: Atat comodantul, cat si comodatarul trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte juridice, adica sa fie majori si sa nu se afle sub interdictie judecatoreasca.
• Consimtamantul partilor: Ambele parti trebuie sa isi exprime acordul liber si neconditionat cu privire la incheierea contractului.
• Obiectul contractului: Bunul care face obiectul contractului trebuie sa fie determinat (identificat precis) si licit (sa nu fie interzis de lege).
• Durata contractului: Contractul trebuie sa prevada o durata determinata, adica o perioada clara pentru care se acorda dreptul de folosinta.

Desi legea nu impune o forma specifica pentru contractul de comodat, este recomandat ca acesta sa fie incheiat in forma scrisa, pentru a facilita dovedirea existentei si a termenilor sai. Contractul poate fi autentificat la un notar public, dar acest lucru nu este obligatoriu. In cazul in care contractul este incheiat sub semnatura privata, este important ca ambele parti sa semneze fiecare pagina si sa mentioneze data incheierii.

Modele de contracte de comodat – Locuinta si sediu social

Pentru a asigura corectitudinea si conformitatea cu legislatia in vigoare, este recomandat sa se utilizeze modele de contracte de comodat specifice, adaptate scopului urmarit. Aceste modele pot fi gasite pe site-urile unor institutii publice, cum ar fi Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) sau pe platformele online ale unor firme de consultanta juridica.

Un model de contract de comodat de locuinta trebuie sa includa urmatoarele elemente esentiale:

• Datele de identificare ale comodantului si comodatarului (nume, prenume, adresa, CNP).
• Descrierea detaliata a imobilului (adresa completa, numar cadastral, suprafata, numar de camere, dotari).
• Durata contractului (data de inceput si data de sfarsit).
• Obligatiile specifice ale partilor (cine plateste utilitatile, cine se ocupa de reparatii, etc.).
• Conditiile de incetare a contractului (inainte de termen, de comun acord, etc.).

Un model de contract de comodat sediu social trebuie sa contina, in plus, urmatoarele clauze:

• Mentionarea expresa a faptului ca spatiul va fi folosit exclusiv ca sediu social al firmei.
• Eventuale restrictii privind activitatile desfasurate in spatiu (de exemplu, interdictia de a desfasura activitati poluante sau zgomotoase).
• Clauze referitoare la accesul autoritatilor pentru verificari (de exemplu, obligatia comodatarului de a permite accesul reprezentantilor ANAF sau ai altor institutii de control).

Este recomandat ca modelul de contract sa includa si prevederi privind modalitatea de solutionare a eventualelor litigii (de exemplu, prin mediere sau prin arbitraj) si legea aplicabila (legea romana).

Obligatiile partilor intr-un contract de comodat

Contractul de comodat genereaza obligatii specifice pentru ambele parti implicate, reglementate de Codul Civil.

Obligatiile comodantului:

• Sa predea bunul comodatarului in starea corespunzatoare pentru a fi folosit conform destinatiei stabilite in contract.
• Sa suporte cheltuielile extraordinare necesare pentru conservarea bunului (de exemplu, reparatii majore).
• Sa nu il impiedice pe comodatar sa foloseasca bunul pe durata contractului, cu exceptia cazului in care are nevoie urgenta de acesta.

Obligatiile comodatarului:

• Sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta, ca un bun proprietar, respectand destinatia stabilita in contract.
• Sa suporte cheltuielile obisnuite de folosinta si intretinere a bunului (de exemplu, utilitati, reparatii minore).
• Sa restituie bunul la expirarea termenului contractual, in starea in care l-a primit, tinand cont de uzura normala.
• Sa raspunda pentru deteriorarile sau pierderile bunului cauzate din culpa sa.

Durata contractului de comodat este stabilita de comun acord intre parti si poate fi determinata (cu o data de sfarsit precisa) sau nedeterminata (fara o data de sfarsit). In cazul in care contractul nu prevede o durata, comodantul poate solicita restituirea bunului oricand, cu un preaviz rezonabil.

Avantaje si riscuri ale contractului de comodat

Contractul de comodat ofera o serie de avantaje, dar implica si anumite riscuri pentru ambele parti. Tocmai de aceea este indicat ca acestea sa fie evaluate cu atentie inainte de incheierea contractului.

Avantaje:

• Pentru comodatar: Folosinta gratuita a unui bun, evitand costurile de chirie. Flexibilitate in stabilirea termenilor si conditiilor de utilizare. Formalitati reduse comparativ cu un contract de inchiriere.
• Pentru comodant: Posibilitatea de a ajuta o ruda sau un prieten fara implicatii fiscale majore. Pastrarea dreptului de proprietate asupra bunului. Posibilitatea de a solicita restituirea bunului in caz de nevoie urgenta.

Riscuri:

• Pentru comodatar: Instabilitate, deoarece comodantul poate solicita restituirea bunului inainte de termen in anumite situatii. Responsabilitatea pentru intretinerea si eventualele daune aduse bunului. Lipsa unor garantii privind durata folosintei.
• Pentru comodant: Riscul de a nu putea recupera bunul in starea initiala, din cauza uzurii sau a deteriorarilor. Potentiale conflicte cu comodatarul in cazul nerespectarii termenilor contractuali.

Aspecte fiscale si legale ale contractului de comodat

Din punct de vedere fiscal si legal, contractul de comodat prezinta cateva aspecte importante care trebuie luate in considerare:

1. ANAF si contractul de comodat: In general, contractul de comodat nu trebuie inregistrat la ANAF, deoarece nu genereaza venituri impozabile. Cu toate acestea, in anumite situatii, cum ar fi stabilirea sediului social al unei firme intr-un spatiu detinut in comodat, poate fi necesara depunerea unei declaratii informative la ANAF.
2. Contractul de comodat trebuie legalizat: Legalizarea notariala a contractului de comodat nu este obligatorie, dar este recomandata pentru a oferi o siguranta juridica suplimentara si pentru a facilita dovedirea existentei si a continutului contractului in cazul unui litigiu.
3. Implicatii fiscale:
   • Pentru comodant: Nu exista implicatii fiscale directe, deoarece nu se realizeaza venituri din cedarea folosintei bunului.
   • Pentru comodatar: Daca bunul este folosit in scop profesional, comodatarul poate deduce anumite cheltuieli legate de intretinerea si functionarea acestuia (de exemplu, utilitati, reparatii).
4. Considerente juridice: Contractul de comodat trebuie sa respecte prevederile Codului Civil referitoare la acest tip de contract. In cazul unui litigiu, instanta va analiza intentia reala a partilor si va interpreta contractul in conformitate cu principiile bunei-credinte si echitatii.
5. Sediu social: Daca contractul de comodat este utilizat pentru stabilirea sediului social al unei firme, este necesara obtinerea acordului asociatiei de proprietari (daca spatiul se afla intr-un bloc de locuinte) si respectarea reglementarilor locale privind desfasurarea activitatilor economice in spatii rezidentiale.

In concluzie, contractul de comodat reprezinta o optiune flexibila si avantajoasa in anumite situatii, dar necesita o intelegere clara a implicatiilor legale si fiscale de catre ambele parti implicate. Asadar, consultarea unui specialist juridic poate fi benefica pentru elaborarea unui contract care sa protejeze interesele tuturor partilor si sa respecte cadrul legal in vigoare.

Referinte:

• Codul Civil al Romaniei, art. 2146-2157;
• https://lege5.ro/Gratuit/gu3tgmzw/despre-comodat-codul-civil;
• https://lege5.ro/gratuit/gi2tsmbqhe/imprumutul-de-folosinta-codul-civil.